Границы и предназначение земледельческих земель, которые включены в строительные границы населенных мест и поселковых образований, определяются общим или подробным устройственным планом /ПУП/. Включение земледельческой недвижимости в эти планы происходит после процедуры по изменению градоустройства. Перемена предназначения и использования земли находится в правомочии соответствующей Комиссии при областном управлении по земледелию и лесам по местонахождению недвижимости, если земля имеет площадь до 50 дка, а при более обширной площади – вопрос решается Комиссией по земледельческим землям при Министерстве по земледелию и лесам.

1. Процедура начинается с подачей заявления до кмета той общины, где находится недвижимость. К нему нужно приложить документы о собственности на землю или об учреждении вещного права на строительство в пользу инвестора.

Когда по документам о собственности земледельческая земля водится на одно лицо, его наследники должны предоставить удостоверение наследников, выданное в рамках последних 6 месяцев.

В случае наличия нескольких собственников заявление должно быть подано от имени всех носителей права. В заявлении просится разрешение на изготовление лицензированным лицом подробного градоустройственного плана (ПУП), который согласован с намерениями о строительстве – какой объект, с каким предназначением будет строится.

2. В объяснительной записке к заявлению указываются:

- название объекта;

- данные о предвиденой деятельности;

- местоположение объекта (местность, участок землепользования населенного места и его функциональный тип, община, область);

- нахождение от республиканской сети дорог и других ближе всего расположенных объектов;

- размер и границы объекта, который будет строиться.

План обязательно должен согласоваться с соответствующими эксплуатационными дружествами, что гарантирует возможность обеспечения инфраструктуры в собственности – электроснабжение, водоснабжение и канализация.

Для сооружения придорожных объектов в ПУП должны быть отражены коммуникационно-транспортные связи.

3. Кроме ПУП, для процедуры переназначения участка для строительства необходимы будут еще:

- схема недвижимости и ситуационный план, на котором отражено местоположение недвижимости на Карте восстановленной собственности;

- точка зрения РИОСВ (Региональной инспекции окружающей среды и водам). В определенных случаях требуется и доклад о воздействии на окружающую среду востребованная перемена в предназначении земли.

- документ о категоризации земледельческой земли - выдается областной дирекцией „Земледелие и леса”; при процедуре о перемене предназначения земледельческой земли она категоризируется в 10 категорий, согласно продуктивным возможностям почвенных и климатичных условий, рельефа и технологических качеств земли, ее пригодности для производства различных видов растительной продукции и наложенных ограничений на землепользование при условиях и порядку, определенных распоряжением, принятым Министерским Советом.

- удостоверение о поливности, выданном „Оросительными системами”.

4. Таким образом укомплектованная переписка вносится по распоряжению кмета в экспертный совет, который при положительном результате принимает решение об утверждении строительной площадки.

На основе решения экспертного совета кмет дает распоряжение е целая документация вносится в областную дирекцию по „Земледелению и лесам”. В двухмесячный срок следует принятие решения по вопросу о перемене предназначения земледельческой земли. Решение должно быть отражено в регистрах общинской службы по „Земледелию и лесам”.

Важным вопросом является расход по перемене предназначения земли, обыкновенно при массиве не требуется перемена в статуте целой площади, а только позволенной для строительства по градоустройственным показателям. Кроме оплаты и согласования с ПУП необходимо заплатить соответствующие таксы по специальным тарифам. Их конкретный размер зависит от:

- бонитетная категория земледельческой земли, указанной в акте о категоризации;

- размер земли, включенной в границы определенной площадки или трассы объекта;

- местонахождение земли, сообразно с функциональным типом населенного места, определенного в Единном классификаторе административно-территориальных и территориальных единиц (ЕКАТТЕ) Республики Болгария;

- вид объекта;

- возможность для искусственного орошения.

Для определения размера таксы имеет значение и вид и предназначение стройки – торговые объекты, производственные объекты, складовые объекты, административные объекты, курортные объекты, туристические и спортивые объекты или для строительства жилых и вилльных комплексов. Государственная такса по перемене предназначения земли IV категории, ориентировочно, составляет около 2500-3000 лева за декар. Специализированные консультантские фирмы, которые принимаются за укомплектование и продвижение переписки, определяют свой гонорар в широком диапазоне, который зависит от объема заказа и местонахождения и варирует от 1,5 до 3 евро за кв.м. Целая процедура сопровождена множеством индивидуальных и коллективных адмнистративных актов, а кроме того требуется и согласие соседей (для ПУП). Полезно знать, что не каждая земледельческая земля подлежит регуляционному плану, а в случае отказа или обжалования в суде, процесс может продлиться больше года.

Относительно низкая цена земледельческой земли кроет в себе три рискованных момента:

1. Нет гарантии в том, что действительно постигнете перемены предназначения пользования землей;

2. Не существует нормативно определенного срока для окончания процедуры;

3. Не всегда могут прогнозироваться действительные расходы по переназначению участка.

Вместе с тем, при хорошо расчитанном риске, земледельческая земля скрывает большой потенциал как прибыльная инвестиция, после переназначения ее для строительства – разница в цене перед и после перемены статута составляет в среднем между 2 и 15 раз.

Геологические исследования являются еще одной важной частью процедуры перед началом подлинного строительства. Эти исследования проводятся специализированной фирмой, обыкновенно по местонахождению участка, т.к. они располагают необходимыми специалистами и техникой для цифровизирования всех видов планов и карт земельного участка, ландшафта, зданий и других недвижимых объектов, для изготовления и поддержания топографических, кадастровых, регуляционных, землеразделительных и лесоразделительных планов, а также кадастровых карт и регистров , для геодезического фотографирования, обработки и исчерчивания недвижимого имущества.

Кроме этого занимаются и трассированием местности для существующих или новых строительных, земельных, дорожных или других границ, трассированием и контролем при сооружении различных объектов, при исследовании и деформации инженерных сооружений.

Эти услуги являются специализированными и ими пользуются как строительные предприниматели, так и агенты, которые занимаются переменой статута земли, закупленной при их посредничестве.