Существует ли методика при определении цен на недвижимое имущество и как диктуются перемены в них?

Каждый знает, что цена на недвижимость формируется на базе споразумений между покупателем и продавцом. Когда они договорятся о цене, которую один согласен заплатить, а другой отступить свою недвижимость – следует успешная сделка. Для компаний, занимающихся продажей недвижимости, с профессиональной точки зрения необходимо располагать такой информацией.Доступными публичными источниками, отражающими промену и текущие цены в Болгарии являются:

Индекс REMI – составляется и публикуется Национальным Дружеством Недвижимого Имущества – сдружение агенств по продаже недвижимости из целой страны. В этом индексе существует множество проблем:

* его периодичность (каждые 3 месяца);

* чрезмерная обобщенность (дает общее представление о ценах без специфики местонахождения в стране, вида недвижимости и т.д.);

* добровольность (агенства, которые подают информацию, являются членами сдружения ипредоставляют информацию на добровольных началах)

* не ясна процедура проверки поданной информации, из-за чего не достаточна достоверность индекса.

Вопреки этому индекс является хорошей инициативой, которая хоть немного ориентирует в направлении и темпе развития цен недвижимого имущества. Однако этого не достаточно для более глубокого анализа.

Интернет-портал для недвижимого имущества – несколько порталов с объявлениями о сделках с недвижимостью используются как индикатор цен. Может быть в настоящий момент это самая близкая к рыночной информация, которая является и общедоступной. Основная проблема в том, что эти цены отражают спрос и предложение, а не цену реальной сделки. Конечно, эту подробность знают только участники сделки, чаще во избежание оплаты налога и таксы по сделке.

Национальный статистический институт – цены, указанные официальной статистикой, далеки от рыночных и почти не используются наблюдателями и участниками рынка. Разница между официальной статистикой и рыночной настолько велика (особенно в некоторых регионах страны), что единственно используется для базы, от которой отправляются сопоставки.

Агенства по продаже недвижимого имущества – они в большей степени располагают актуальной информацией о ценах, но это является фирменной тайной и не предоставляется широкой публике. Это является преимуществом для фирм, с ммножеством сделок в обстановке усиленной конкурентности. К сожалению эта информация очень редко достигает до публичного достояния.

Кто в основном использует эту информацию и насколько расчитывается на нее при обобщении и формировании реальной рыночной цены?

Во-первых это покупатели и продавци, которые хотят заключить сделку, из-за меньших возможностей для спекуляций (в плохом смысле слова). Наличие достоверной информации облегчило бы и ускорило реализацию сделки.

Во-вторых банки, страховые объединения и другие инстанции, пользующие постоянно подобную информацию. Для этой цели они назначают или нанимают лицензированных оценителей, которые определяют реальную рыночную цену недвижимости. Часто эти оценители следят за офертами, которые публикуются , и со временем составляют базу данных, включающих и информацию от реально сключенных сделок. Эта накопленная масса информации остается ограниченной для обхвата и используется единственно финансовой институцией.

Лицензированные оценители недвижимого имущества используют различные методы для определения рыночной цены недвижимости. Независимо от выбранного ими метода, они используют и рыночную информацию, которую получают в агенствах по недвижимости, с которыми находятся в хороших отношениях, и которые предоставляют им точные данные об оплате.

Анализаторы и журналисты, занимающиеся наблюдением рынка недвижимости, стараются предусмотреть направление в развитии и расчитывают на актуальную и верную информацию.

Инвесторы расчитывают на эти данные для оценки будущего эффекта от своих вложений. Иностранные инвесторы проявляют все больший интерес к этому рынку и одним из способов убеждения остается предоставление исторической информации о ценах на недвижимость в стране.

Почему при наличии необходимости нет такого индекса?

Одной из причин является то, что участники рынка не имеют друг к другу доверия и считают, что если поделятся информацией для создания такого индекса, то это будет использовано некоректными маленькими фирмами. Другой причиной является состояние рынка, а именно „диктатура” продавцов. Покупатели настроены на то, что цены будут постоянно расти, и какую бы цену они не заплатили сейчас она будет ниже, чем в будущем. В этих условиях многие покупатели склонны заплатить указанную цену не имея возможности сравненить ее с реальной базой данных.

В выигрыше от этого остаются посредники и строители. Конечно же из этого не следует, что они являются помехой к созданию такого индекса, но они являются основными источниками данных и пока не постигнут согласия об условиях, по которым ее предоставят, этого не случится.

Также и общество не проявляет интерес к существованию такого индекса (подробного и регуларного), что помогает спекуляциям на рынке в данный момент. Имея ввиду, что этот рынок привлекает много экономических субъектов и значительные инвестиции и много говорится об угрозе „лопнувшего шара”, нужно придумать механизм, который предупредит о наближающемся негативном событии.
Но момент объединения участников на рынке недвижимости, которые располагают информацией из первых рук, приближается. Нужно только изготовить методику, которая будет гарантировать достоверность предоставленной информации; гарантировать, что податель информации будет скрыт от других участников в создании индекса; финансовое содержание индекса может обеспечиваться через введенную таксу об использовании информации; нужно гарантировать и периодичность в предоставлении информации; возможна связь получения данных и их использование агенствами; администратор индекса может предоставлять постоянные анализы, которые будут платными; можно подумать и о различных уровнях доступа, в зависимости от требующейся информации.

Вариантов много и зависят они от положительного отношения и сотрудничества всех (или большинства) участников. Но если вы все-таки интересуетесь ценами на недвижимость в данном регионе Болгарии и не имеете компании, которая бы вам помогла, наши специалисты с радостью окажут вам содействие и познакомят с ситуацией на рынке в данный момент. Для более подробной информации свяжитесь с нами на:

info@blgarianrealestate.net