Из-за различия в юридических практиках при приобретении недвижимости в странах и из-за возникающих вопросов, связанных с практичиским приложением болгарского законодательства в приобретении собственности в Болгарии иностранными инвесторами, следует обратить внимание на некоторые основные понятия, связанные с сущностью, продажей и посредничеством при купле-продаже недвижимого имущества:

А/ СОБСТВЕННОСТЬ:

Право на собственность является одним из основных прав и имеет абсолютный характер. Собственник имеет право пользования своей вещью, получать с нее плоды и распоряжаться вещью так, как считает удобным.

Все формы собственности являются равнопоставленными и пользуются одинаковыми возможностями для развития и защиты. Собственность принадлежит:

- государству

- общине

- кооперациям

- другим юридическим лицам

- гражданам

ОБЩИНСКОЙ собственностью является та собственность, которая предназначена для осуществления функций органов местного самоуправления и местной администрации и долгосрочного удовлетворения общественных потребностей общинского значения. Сюда включена и публичная собственность, а именно недвижимость, объявленная по установленному порядку памятниками культуры местного значения.

ЧАСТНОЙ собственностью является вся остальная недвижимость и вещи. Вещевое право до такой степени абсолютно, насколько это позволено законом или не ограничено по воле самого собственника.

Частная недвижимость уже не может быть отчуждаемой для общественных нужд без категорического согласия собственника – изменение в Законе о собственности – м.октябрь 1999 года.

СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – налицо, когда одна недвижимость принадлежит более чем одному собственнику и прекращается, если каждый из собственников обособит отдельно свою часть. Если это не может осуществиться через договор о добровольном разделе – недвижимость продается как совместная собственность и каждый из собственников получает свою денежную часть.

Недвижимость, которая находится в совместной собственности, может быть продана если:

1. Все собственники желают ее продать и согласны с ценой недвижимости. Являются перед нотариусом и объявляют свое желание о продаже.

2. Если кто-нибудь из совместных собственников, или даже один, не желают продавать недвижимость, продажа не может быть осуществлена.

3. Если один или несколько собственников желают продать свою идеальную часть недвижимости, тогда предлагают части сначала другим совместным собственникам и то по цене, по которой она продается. Если от них последует ПИСЬМЕННыЙ отказ, тогда часть недвижимости объявляется на рынке продаж недвижимости.

Существуют два вида раздела имущества:

1. Добровольный раздел – по форме совершения может быть обыкновенным нотариально заверенным письменным договором о добровольном распределении реальных частей; или

2. Судебное соглашение-раздел – вид договора с элементами судебного акта – такса по такому виду раздела имущества заплачивается на основе рыночной оценки недвижимости.

Раздел имущества может быть совершен как после смерти собственника недвижимости, так и при живе лично от него самого через раздел-дарение с нотариальным актом и раздел-завещание с собственноручным или нотариальным завещанием.

Некоторая недвижимость по закону является НЕДЕЛИМОЙ. К такой относится недвижимое имущество, которое не имеет соответствующей площади для образования двух недвижимостей.

Когда недвижимое имущество неделимо, стороны не могут договориться взаимно, и часто достигают до судебного соглашения. Самый нуждающийся из наследников получает право на недвижимость после решения суда, определяющего соответствующие нужды наследников.

Срок на выплату частей шесть месяцев, которые оплачиваются с процентами, начисленными на должимую сумму в этот период. Если тот, в чьем владении остается недвижимость, не расплатится с остальными наследниками в указанный выше срок, тогда он теряет право на недвижимость.

СЕМЕЙНАЯ ИМУЩЕСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ:

Семейный кодекс определяет имущество, придобытое во время брака – деньги, недвижимое имущество, ценные бумаги и др., как семейную имущественную собственность, независимо на чье имя эта собственность; она является неделимой, пока продолжается брак.

Б/НАСЛЕДСТВО: открывается в момент смерти по последнему месту жительства умершего – чл.1 Закона о наследстве. Наследуется или по закону, или по завещанию.

Наследуются равные части детьми умершего (и усыновленными им лицами), а при отсутствии таких – другими нисходящими – родителями, братьями, сестрами и т.д.

Супруг/а/ наследует часть, равную части каждого из детей.

Наследство получается государством, если нет лиц, которые могут наследить умершего, если все наследники откажутся от наследства или потеряют право на него.

Наследство по завещанию – такое может сделать каждое лицо, достигшее 18 лет и не находящееся под полным попечительством из-за слабоумия, и может действовать разумно. Наследниками по завещанию могут быть физические и юридические лица. Завещатель может распоряжаться целым имуществом в пользу своих наследников по закону,в пользу государства или общественных организаций.

По своей форме завещания бывают НОТАРИАЛЬНыМИ: выполняются каждым нотариусом не смотря на местонахождение недвижимости и жительство завещателя, но перед двумя свидетелями, где завещание вписывается в специальную актовую книгу.

СОБСТВЕННОРУЧНыЕ - пишутся собственноручно и рукописно завещателем в свободном стиле, но обязательно указывается дата и подпись.

При старте процедуры по получению наследства, налогово обязанные лица – наследники по закону или завещанию или их представители, должны в срок до 6 месяцев подать декларацию в налоговую службу по последнему месту жительства человека, оставившего наследство.

Другим часто встречающимся путем перевода собственности между близкими родственниками, детьми и супругами является ДАРЕНИЕ. Его преимущество состоит в том, что таксы значительно меньше, чем при продаже или налоге на наследство, если недвижимость была переведена при живе. Даритель недвижимости может быть и ее пользователем,если оставит за собой или за другим лицом право безвозмездного обитания переброшенной недвижимости на определенный срок или пожизненно и это записано в нотариальном акте.

Сохраненное право пользования не зависит от того, кто является собственником недвижимости. Это означает, что если новый собственник приобретет такую недвижимость, независимо от того является ли он родственником или полностью незнакомым человеком, он не имеет права требовать от дарителя освобождениея недвижимости – он может остаться в ней пожизненно. Для такого вида освобождения требуется отказ пользователя с декларацией, заверенной нотариально, которая вписывается в нотариальной службе по местонахождения недвижимости.

Иск об отмене дарения предъявляется дарителем или его наследниками в годичный срок, с тех пор, как стали известны основания об его отмене.

При дарении недвижимости платятся следующие таксы:

1. Нотариальная такса – по точке 8 из „Тарифов нотариальных такс” по Закону о нотариусах и нотариальной деятельности – при недвижимом имуществе эта такса определяется на основе налоговой оценки.
2. Местный налог – согласно Закона о местных налогах и таксах –

*** Родственники по прямой линии и между супругами – 0,5%

*** Братья, сестры и племянники – 0,7%

*** Третьи лица – 5%

3. Такса районного суда – для вписывания и переписи сделки по Закону о государственных таксах – 0,1% от удостоверенного материального интереса.

Налог на наследство должен быть заплачен в срок до 2 месяцев от даты вручения налогооблагательного акта.

С наследственным налогом облагается наследенная недвижимость в стране и за рубежом болгарскими гражданами, а также и имущество в стране иностранных граждан.

От налога освобождаются: имущество, завещанное государством, общинами, БЧК, имущество погибщих при производственных авариях,при природных бедствиях, при выполнении служебного долга, а также и обыкновенная утварь, мелкий земледельческий инвентарь, библиотеки, музыкальные инструменты, предметы искусства и т.д.

Налог на недвижимое имущество обхватывает 1-вый раздел Закона о местных налогах и таксах. Налогом на недвижимое имущество облагаются расположенные на территории страны здания, дворовые участки, земельные участки и застроенные земледельские и лесные земли.

Налоговообязанное лицо является собственником недвижимого имущества, а при праве пользования – пользователем.

Налог на постройку определяется верху налоговой оценки недвижимости в размере 1,5 на 1000 и может быть внесен четырьмя взносами в течение года – до 31 марта, до 30 июня, до 30 сентября и до 30 ноября.

Налог заплачивается независимо от того, используется недвижимость или нет.

Не облагаются налогом земледельские земли, леса и хозяйственные помещения, используемые для сельскохозяйственной деятельности земледельцами-производителями.

Не облагается налогом в срок 5 лет недвижимость, собственность на которую восстановлена законом и которая находится в состоянии, непригодном для использования, а также здания, объявленные по соответствующей процедуре саморазрушающимися.

Арендатор не платит налог за взятое в аренду недвижимое имущество, т.к. налог должен заплатить собственник.

Для осуществления успешной сделки необходимо, непосредственно перед передачей недвижимости перед нотариусом, сделать ПРОВЕРКУ О ТЯЖЕСТЯХ : она может быть устной ( проверяется по компьютру в службе по вписываниям и устно докладывается истецу), или письменной – письменным документом, в котором отражено состояние недвижимости.

ПРИ ПРОДАЖЕ недвижимости ее тяжести перебрасываются на нового собственника и в будущем от него будут изыскиваться финансовые задолжения!!!

По закону возможно приобретение ипотекированной недвижимости, но это не должно быть скрыто от покупателя. Он должен быть ознакомлен с условиями ипотечного договора и решить погасить ли сразу ипотеку и вычеркнуть ее из нотариальной книги, после чего сделка исповедуется перед нотариусом и продавец получает остаток суммы, или покупатель берет на себя выплачивание кредита на определенный в договоре срок.