Por causa de las diferencias en las prácticas jurídicas en la adquisición de bienes inmuebles que existen en los diferentes países y las cuestiones, relacionadas a la aplicación práctica de la legislación búlgara y la adquisición de propiedades en Bulgaria por parte de inversores extranjeros, debemos prestar atención a algunos conceptos básicos, relacionados con la naturaleza, la venta y la mediación en la compra y venta de un bien inmueble:

А/ PROPIEDAD:

El derecho a propiedad es uno de los derechos reales y tiene un carácter absoluto. El propietario tiene el derecho de utilizar su bien, recibir los beneficios de éste y disponer de este bien como él considere justo.

Todas las formas de propiedad son equitativas y tienen iguales oportunidades de desarrollo y protección. La propiedad pertenece:

-    al Estado
-    a los municipios
-    a las cooperaciones
-    a otras personas jurídicas
-    a los ciudadanos

Es MUNICIPAL la propiedad,  destinada a la ejecución de las funciones de los órganos de gestión autónoma y la administración autónoma y a la  satisfacción de las necesidades sociales de importancia municipal. Esto incluye la propiedad pública, es decir los inmuebles declarados según las disposiciones legales de monumentos de la cultura de importancia local.

Son propiedad PRIVADA todos los demás bienes muebles e inmuebles. El derecho real es absoluto hasta el grado que permite la ley o la limitación de la voluntad del propietario.

Los inmuebles privados ya no pueden ser enajenados por necesidades sociales sin el consentimiento expreso del propietario – modificación en la Ley de la propiedad del mes de octubre del año 1999.

COPROPIEDAD- existe cuando un bien inmueble tiene más de un propietario y se extingue cuando cada uno de los copropietarios constituye separadamente su  parte. Si esto no puede ser realizado mediante contrato de partición voluntaria, el inmueble se vende y cada uno de los copropietarios obtiene su proporción en  forma monetaria.

La copropiedad puede ser vendida, como sigue:

1. Si todos los copropietarios desean vender y están de acuerdo con el precio del bien inmueble. Comparecen ante el Notarios y manifiestan su deseo de venta.

2. En caso de que uno o varios copropietarios no quieren vender, la venta no puede ser procesada.

3. Si uno o varios copropietarios quieren vender sus partes indivisas del inmueble, él /ellos/ están obligados a ofrecer su parte primero al resto de los copropietarios. En caso de renuncia ESCRITA por parte de los últimos, la parte se anuncia en el mercado libre.

Existen dos tipos de particiones:

1. Particion voluntaria – según la forma puede ser un contrato escrito de partición voluntaria de partes reales, con certificación notarial  o

2. Acuerdo judicial – partición-contrato con elemento de acta judicial – las  tasas para este tipo de particiones se pagan a base del valor de mercado del inmueble.

La partición puede ser efectuada tanto después de la muerte del causante, como en vida del causante por el mismo mediante partición – donación con acta notarial y partición – testamento – con testamento personal o notarial.

Según la Ley hay muebles que son INDIVISIBLES. Tales son las propiedades que no tienen la superficie suficiente para la constitución de dos inmuebles independientes.

Cuando el bien inmueble es indivisible y los propietarios no pueden llegar a mutuo acuerdo, normalmente se recurre a acuerdo judicial. El heredero que tiene la mayor necesidad obtiene el derecho sobre el inmueble tras la resolución del Juzgado que determina las correspondientes necesidades de los herederos.

El plazo de pago de las participaciones es de seis meses, de modo que se pagan también los intereses sobre dicha cantidad para el período determinado. Si la persona en cuya posesión queda el inmueble no pague al resto de los herederos en el plazo indicado, él pierde el derecho sobre el bien inmueble.

PROPIEDAD FAMILIAR:

El Código Familiar determina las propiedades, adquiridas durante el matrimonio - dinero, bienes inmuebles, valores, etc., como propiedad familiar, no importa quién es su titular, y esta propiedad es inseparable mientras dura el matrimonio.

B/ HERENCIA: surge en el momento de la muerte en el lugar del último domicilio del fallecido - art. 1 de la Ley de la herencia. La herencia sucede a base de la Ley o de un testamento.

Los hijos del fallecido /así como los adoptados/ heredan partes iguales. En caso de falta de hijos, los herederos serán los otros parientes – padres, hermanos, hermanas, etc.

La pareja hereda una parte, igual a las partes de cada uno de los hijos.

En caso de que no existen herederos o todos los herederos renuncian la herencia o pierden el derecho de aceptarla, la herencia se quedará para el Estado.

Herencia por testamento – cada persona que es mayor de edad, tiene la capacidad legal y no está puesta bajo interdicción completa puede hacer tal testamento. Los legatarios pueden ser personas físicas y jurídicas. El testador puede dejar todos sus bienes a sus herederos, al Estado o a las organizaciones públicas.

Según su forma los testamentos son NOTARIALES:  pueden ser otorgados ante cualquier notario sin miras a la ubicación de los bienes inmuebles y el domicilio del testador, y ante dos testigos más, de modo que el testamento se inscribe en un libro especial de las actas.

Y PERSONALES: se escriben en estilo libre, personalmente y a mano por parte del testador, pero obligatoriamente deben tener fecha y firma.

Con la apertura del procedimiento de la herencia los sujetos pasivos – herederos o legatarios o sus representantes están obligados en el plazo de 6 meses a depositar su declaración en la oficina de administración tributaria del último domicilio del causante.

Otra manera habitual de transferencia de propiedad entre parientes, hijos y esposos es la DONACIÓN.

Su ventaja es que las tasas son notablemente inferiores que las de la venta o el impuesto sobre la herencia, si el inmueble no ha sido transferido en vida. El donante de un bien inmueble puede seguir utilizando la propiedad, reservándo para si o para otra persona el derecho de utilizar el inmueble gratuitamente para un plazo determinado o hasta siga vivo, de modo que esto se inscribe en el acta notarial. Este derecho no depende de quién es el propietario del inmuebles. Esto significa que, si un nuevo propietario adquiere este inmueble, independientemente de si es un pariente o un totalmente desconocido, él no tiene el derecho de pedir del donante que deje el bien inmueble, puesto que el último puede quedarse allí hasta su muerte. Para este tipo de liberación se exige una renuncia por parte del usuario con declaración notarial que se inscribe en el servicio notarial en cuyo territorio está ubicado el inmueble.

La anulación de la donación puede ser demandada por parte del donante o de sus herederos, en el plazo de un año, desde el momento en el cual se descubren los motivos de la anulación.

Para las donaciones se pagan las siguientes tasas:

1. Tasa notarial – de acuerdo al punto 8 de la Tarifa de las tasas notariales según la Ley de los Notarios y la actividad notarial – para los bienes inmuebles esta tasa se determina a base de la valoración tributaria.

2. Tasa municipal/local – según la Ley de los impuestos y tasas locales-

*** Descendiantes y ascendientes de primer grado y entre los esposos -  0.5 %

*** Hermanos, hermanas y sobrinos - 0.7 %

*** Terceras personas – 5 %

3. Tasa del Juzgado Regional – para la inscripción y copias de la transacción según la Ley de las tasas estatales - 0.1 % del interés material certificado.

El impuesto sobre la herencia debe ser pagado en el plazo de 2 meses de la fecha, en la cual ha sido entregada el acta tributaria.

Con el impuesto sobre las herencias se imponen los bienes heredados por ciudadanos búlgaros en el país y en el extranjero, así como los bienes heredados por ciudadanos extranjeros en el territorio del país.

Estarán exentos del impuesto: Los bienes, legados por el Estado, los municipios, la Cruz Roja Búlgara; los bienes de las personas fallecidas durante averías de producción y desastres naturales, de los fallecidos durante el cumplimiento de sus deberes profesionales, así como el ajuar doméstico, el utillaje agrario pequeño, las bibliotecas, los instrumentos musicales, los objetos de arte, etc.

Los impuestos sobre los bienes inmuebles se detallan en Capítulo 1o de la Ley de los impuestos y tasas locales. Con el impuesto sobre los bienes inmuebles se imponen los edificios, los terrenos, las parcelas y las tierras agrícolas y forestal construidas, que se encuentran en el territorio de nuestro país.

El sujeto pasivo es el propietario del bien inmueble, y en caso de derecho de uso constituido – el usuario.

El impuesto sobre los edificios se determina a base de la valoración tributaria del bien inmueble, es de 1.5 por 1000 y puede ser pagado por medio de 4 pagos durante el año – hasta el 31 de marzo, hasta el 30 de junio, hasta el 30 de septiembre, hasta el 30 de noviembre.

El impuesto se paga, independientemente de si el bien inmueble se utiliza o no.


Estarán exentos del impuesto: las tierras agrícolas, los bosque y los edificios utilizados en la explotación agrícola por parte de los productores agrícolas.

Estarán exentos del impuesto para un período de 5 años los bienes inmuebles, la propiedad de los cuales ha sido restituida mediante una Ley y que no están en condiciones de ser explotados, así como los edificios, proclamados reglamentariamente como amenazados por destrucción.

Los arrendatarios no pagan impuesto sobre los bienes inmuebles arrendados, porque el último corre a cuenta del arrendador.

Para que el negocio se efectúe con éxito, es necesario inmediatamente antes de la trasnferencia del bien inmueble ante un notario que se haga una COMPROBACIÓN DE GRAVAMENES: ella puede ser oral /mediante verificación en el ordenador de la Oficina de Inscripciones y comunicación oral al demandante/, o escrita – por medio de un documento en el cual se detalla el estado del inmueble.

Con la VENTA los gravamenes sobre el bien inmueble se transmiten al nuevo propietario y las deudas financieras se buscarán de él!!!

La Ley permite la compra de un inmueble hipotecado, pero nada debe ser ocultado del comprador. Él debe saber las condiciones del contrato hipotecario y decidir si liquidarlo enseguida, borrar la hipoteca de los libros notariales y después terminar la operación ante el notario y entregar el resto del dinero al vendedor o pagar la hipoteca según las condiciones detalladas en el contrato.